Ontwikkeling Manegeterrein
In de regio is er sprake van een toenemende druk op de woningmarkt. Er is een beperkt aanbod en een grote vraag, waardoor er sprake is van woningtekorten in bijna alle segmenten. De huizenprijzen stijgen als gevolg hiervan wat ertoe leidt dat een eigen huis soms onbereikbaar wordt.
Binnen de Metropoolregio Amsterdam is afgesproken dat alle gemeentes zich inzetten om hun aandeel hierin zo veel mogelijk te realiseren. Als gemeente Ouder-Amstel zetten we ons daarom ook in voor de ontwikkeling in De Nieuwe Kern, maar ook in Ouderkerk aan de Amstel zelf is behoefte aan meer woningen terwijl er weinig mogelijkheden zijn. De in 2016 door de raad vastgestelde Woonvisie onderschrijft dit, geeft aan dat in Ouderkerk de nadruk ligt op inbreiding (het bouwen binnen bestaand stedelijk gebied) maar noemt daarnaast ook het manegegebied specifiek als ontwikkellocatie.
Ook geeft de woonvisie aan dat een gedifferentieerde bevolkingsopbouw en een verscheidenheid aan woningaanbod belangrijke pijlers voor de komende jaren zijn.
Het realiseren van woningen in alle segmenten (waaronder 30% sociale woningbouw) leidt tot een betere doorstroming en komt tegemoet aan de vraag in regio en onze gemeente in het bijzonder.
Ontwikkeling van manegeterrein
Het terrein van de voormalige manege Gijsbrecht van Aemstel (Holendrechterweg 22a) valt buiten bestaand stedelijk gebied. Bovendien gaat het hier om een gebied dat in de Provinciale Structuurvisie en Verordening aangeduid is als bufferzone en deels als aardkundig monument. Het provinciaal beleid is erop gericht gronden buiten het bestaand stedelijk gebied zoveel mogelijk open, dus onbebouwd te laten. Nieuwe bebouwing van deze gronden is daarom in principe niet toegestaan.
Waarom dan nu meewerken aan plannen voor dit gebied?
Op een deel van het manegeterrein staat reeds bebouwing. Het manegegebouw is al geruime tijd niet meer in gebruik en is in vervallen staat. Omdat er geen nieuwe plannen zijn om opnieuw een manege te gaan exploiteren is het terugbrengen in de oorspronkelijke staat voor de eigenaar niet aan de orde.
Voorheen was er een regeling vanuit de provincie, de zogenaamde ruimte-voor-ruimte regeling. Iets minder dan de huidige bestaande bebouwing kon dan teruggebouwd worden als woningen. Daarbij was het ook belangrijk dat er niet te veel winst gemaakt kon worden door de initiatiefnemer. Er werd dan kritisch gekeken naar het aantal woningen dat dan teruggebouwd kon worden zodat er geen sprake kon zijn van grondspeculatie en grote winsten die dan gemaakt konden worden door initiatiefnemers. Hoewel de regeling dus niet meer bestaat is expliciet tussen provincie, gemeente en ontwikkelaar afgestemd dat we wel ‘werken in de geest van deze voormalige ruimte-voor-ruimte regeling. Dit betekent dat bijvoorbeeld dat het financiële plaatje van het definitieve plan wordt getoetst aan de financiële voorwaarden uit die oude ruimte-voor-ruimte regeling.
In het kader van deze uitgangspunten heeft de gemeente medewerking verleend aan de plannen. Om de mogelijkheden en kaders daarvoor duidelijk te krijgen, was het allereerst nodig het gesprek aan te gaan met de provincie.
Overleg met de provincie
De provincie, eigenaar en gemeente hebben daarop gezamenlijk bekeken welke mogelijkheden er zijn voor ontwikkeling van het terrein.
In zogenaamde schetssessies met de eigenaar, de gemeente Ouder-Amstel en de provincie zijn er schetsen gemaakt van mogelijke woningbouw op het manegeterrein. Deze schetsen zijn op hun beurt gepresenteerd aan de provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling. De Commissie was positief over deze eerste opzet van de woningbouwontwikkeling. Vervolgens heeft de provincie principestandpunt ingenomen over de ontwikkelingsmogelijkheden op het manegeterrein.
Een schetsplan met 36 woningen paste binnen de kaders van de provincie. Daarbij heeft de provincie duidelijk aangegeven dat één deel van het kavel (met het rode kader) gebruikt mag worden voor woningbouw. De andere twee delen moeten onbebouwd blijven
Of het schetsplan zoals besproken met de provincie ook daadwerkelijk het plan wordt met de daarin opgenomen 36 woningen staat zeker nog niet vast. Er is benadrukt dat de inbreng van omwonenden nog meegenomen moet worden in de planvorming.
Participatieproces met inwoners
Als gemeente willen we bewoners zoveel mogelijk betrekken bij ontwikkelingen die plaatsvinden in onze leefomgeving. De invulling van het proces van participatie kan echter op verschillende manieren. Dat is ook nodig want het verleden heeft laten zien dat het bij participeren meestal om maatwerk gaat. Er gelden geen vastgestelde regels. Wat voor het ene project werkt, hoeft nog niet te werken voor een ander project. Het betrekken van inwoners bij de totstandkoming van beleid en bij besluitvormingsprocessen vindt plaats op vier niveaus: informeren, raadplegen, coproduceren en (mee)beslissen. Participatie is daarmee niet per definitie gelijk aan een proces waarin inwoners mee mogen beslissen en mee-ontwerpen met de wijze waarop de omgeving eruit gaat zien. Ook kunnen niet alle wensen en behoeften gehonoreerd worden. Zeker bij het bouwen van woningen moeten de verschillende belangen afgewogen worden. Dat zal niet voor iedereen leiden tot het gewenste eindresultaat.
Meewegen van ieders belang
We staan als gemeente voor het zorgen voor het meewegen van ieders belang. En het transparant maken van het proces. Waar we rekening mee moeten houden als gemeente, is dat het in het geval van het manegeterrein niet gaat om grond van de gemeente, maar om grond van een particuliere eigenaar. Daarbovenop spelen de strikte kaders vanuit de provincie. Mee-ontwerpen vanaf een blanco vel is daarom in dit proces niet passend. Met een afvaardiging van uitsluitend direct omwonenden ontstaat bovendien het risico dat de bredere belangen onvoldoende in beeld worden gebracht.
Initiatiefnemer zorgt voor uitvoering
De praktische uitvoering van de participatie ligt bij de initiatiefnemer en eigenaar van de grond. Als gemeente toetsen wij of en in hoeverre omwonenden betrokken zijn en in hoeverre tegemoet gekomen is aan wensen en bezwaren. We wegen daarbij onder andere de nabijheid en belang van degenen die bezwaar maken of wensen indienen af tegen het algemeen belang: in dit geval is bijvoorbeeld de noodzaak van extra woningen in de regio een belangrijk uitgangspunt.
De ontwikkelcombinatie Gijsbrecht van Aemstel heeft bijeenkomsten georganiseerd om met elkaar, bewoners en initiatiefnemers van gedachten te wisselen. Op 17 oktober 2018 was de eerste bijeenkomst. De architect, Jeroen Heij, lichtte de schetsplannen toe tijdens de presentatie van het manegeterrein 17 oktober 2018 (pdf, 4 Mb).
Wilt u de presentatie inzien? Mail naar webredactie@duoplus.nl.
Na de bijeenkomst konden inwoners ideeën en opmerkingen over de plannen ook nog schriftelijk bij hen aanleveren. Dit proces is op de bijeenkomsten en in brieven gecommuniceerd. Naar aanleiding hiervan heeft er ook nog een gesprek plaatsgevonden met een afvaardiging van omwonenden met de wethouder. Daar is opnieuw het proces toegelicht en aangegeven dat opmerkingen over het plan bij de initiatiefnemer ingediend konden worden.
De belangrijkste vragen (zorgen) vanuit bewoners waren:
- Waarom is eerst gezocht naar overeenstemming met de provincie voordat de plannen naar de buurt gingen?
- Waarom wil de gemeente hier woningbouw?
- Waarom zoveel woningen?
- Hoe komt er straks een veilige oplossing voor het (extra) verkeer?
Vervolgproces
Op dit moment bevindt het plan zich nog in de inspraakperiode. Nog niet alle punten van de bijeenkomsten zijn verwerkt in het schetsplan. De initiatiefnemer kan nu zijn plannen nog aanpassen om meer tegemoet te komen aan de wensen van de inwoners. Deze inspraakperiode is op nadrukkelijk verzoek van de raad ingelast voordat het officiële traject ingegaan wordt (zie grafiek hieronder). Deze inspraakperiode is vormvrij.
De initiatiefnemer moet vervolgens een definitieve nota van inspraak opstellen. Hierin staat een samenvatting van het proces, worden de gemaakte aanpassingen inzichtelijk gemaakt en wordt een antwoord geformuleerd op de inspraakreacties.
Een aangepast plan wordt opnieuw aan de provincie voorgelegd en het advies van de provincie wordt samen met de nota van inspraak aan het college voorgelegd. Hierna kan het college besluiten het formele proces te starten. Ook in dit formele proces staat het nog vrij om zienswijzen op de (aangepaste) plannen in te dienen.
Meer informatie
- Woonvisie Ouder-Amstel (pdf, 1 MB)
- Advies provincie aan de gemeente over ontwikkeling manegeterrein (pdf,1 MB)
Wilt u een van de documenten inzien? Mail naar webredactie@duoplus.nl.